作者：小编        2016-06-05 18:20:10

——访浦江智谷商务园总经理柳孝平

　　随着哥本哈根会议的结束，“低碳、生态”俨然已成为当今世界热门词汇。在这场席卷全球的环保节能热潮中，一批具有战略眼光的开发商也开始擎起低碳产业园的大旗，积极探索和实践将“低碳、生态”运用到园区建设和运营中，切实打造与之相适应的低碳发展之路。

　　正当各大开发商争相抢打低碳牌时，浦江智谷则以低碳产业园先驱者的姿态成为众多企业和媒体关注的焦点。早在2004年，浦江智谷总经理柳孝平就提出将节能建筑运用到园区建设中，打造了以节能、生态办公为主题的商务园区。超前的规划和建设理念，使得浦江智谷在低碳园区发展之路上独占鳌头，引领了行业低碳经济发展潮流。

　　“我敢做，是我认定这是发展的趋势”

　　2004年，中国节能建筑尚未起步，节能建筑体系并不完善，成本问题也导致了开发商积极性不高，节能建筑始终是嘴上谈兵，连一个纸上谈兵的都没有，更不用说是实地练兵了。记者采访浦江智谷总经理柳孝平问及当时为何决定打造这么一个节能生态园区，做第一个吃螃蟹的人，他显得颇为淡定和自信，“我敢做，是我认定这是发展的趋势。”

　　观念的转变最难，也是最重要的。柳孝平解释道，上海工业用地日渐稀缺，粗放型的地产开发模式显然已不适合上海经济发展。当时开发建设园区，物业形态还停留在单一的厂房。由于项目前期缺乏科学合理的定位与规划，致使很大一部分园区厂房空关、闲置，造成土地资源严重浪费。要提高土地利用率，必须转变土地利用方式，从以前的粗放型向集约型转化。政府倡导优先发展先进制造业及现代服务业，一般的毛坯厂房显然已不适合产业发展。“如何在办公楼宇、研发办公中寻求差异化，建设符合市场要求，满足客户需求的产业园区，是我们在做定位及规划前调研的重点。”

　　“我在金桥出口加工区工作了9年，负责招商引资方面的工作，从客户那里了解到，良好的办公环境对企业和员工非常重要。”在写字楼这种半封闭的环境内，由于空气的不流通，长时间工作会让人觉得头晕犯困，一人感冒，十人吃药的交叉感染，降低了工作效率。而浦江智谷的节能建筑是将空调与新风一分为二，楼板埋管的辐射形式大大提高了空调的舒适性，而独立的对流式新风系统可以把室外新鲜空气经过除尘、恒温、恒湿等处理，以略低于室温的新风从地面以低速送风的方式送入室内，然后将室内的浑浊空气，办公设备的热量带出去。这种全新风系统让员工即使不开窗也能享受每小时30立方米、湿度在40%—70%的新鲜空气。在这样健康舒适的室内环境下，对员工的身心健康是非常有好处的，可以大大提高员工的工作效率，激发他们创造能力和创新精神。

　　“增加的成本7年内可全部收回”

　　经济效益永远是开发商考虑的首要问题，由于高额的投资成本使得许多开发商对建设低碳产业园望而却步，有心无力。节能建筑的投资成本究竟比传统建筑高出多少？柳孝平胸有成竹的表示，无形的经济效益远大于有形的经济效益。

　　从浦江智谷目前实际建成的十几万平方米节能建筑来计算，相比传统建筑成本增加了15%—20%左右，但是电量的节约比例达70%—75%，电费的节省量达85%左右。也就是说，通过电费的节省，7年内就可以把增加的投资成本收回。美国能源资金会的研究表明，节能建筑20年的生命周期内，因健康价值的提升，使得工作效率大大提高而产生的无形经济效益占到了总经济效益的70%左右；有形的经济效益(节省电费、减少排放、节省水、节省操作维护费用等)只占到总经济效益的25%左右，净收益超过投资的10倍。显然，在柳孝平看来，低碳产业园所带来的价值是相当大的。

　　在浦江智谷商务园，柳总提出了“上班就是逛公园”的理念，13000平方米的天鹅湖，大面积绿化和人工水岸景观；咖啡吧、健身、休闲、餐饮、银行、超市等一系列商务配套设施；同时开设班车专线，方便员工上下班出行。园区软、硬环境的不断完善，使得越来越多的企业纷至沓来，目前落户的包括全球500强飞利浦、蒂森克虏伯等公司，共有40余家。“06年9月，当德国建设部部长来园区颁发德国节能证书时，身临优美的天鹅湖景、成熟的商务配套令他也感慨我也想在这里办公。”

　　“追求差异化竞争，用操作高端房地产的手法操作产业地产！”

　　产业地产的发展热潮使得很多实体型企业逐步转型向地产投资方向发展，产业园无序扩大势必会形成激烈的竞争环境，如何在定位相似、产业趋同的情况下脱颖而出，突出优势、错位发展，柳孝平道出了他对差异化竞争的理解。

　　“同质竞争、低价竞争不是我的本意，我相信也不是其他开发商的本意，如何寻找差异化竞争，关键在于树立园区卖点。”很多开发商在项目功能、规划、配套宣传上花了很大的力气，但是市场反应并不明显。同处一个地段的两个园区也会出现一冷一热现象。究其原因，在于没有属于自己的个性特色，没有真正的卖点。片面的强调产品本身，不去从其他方面寻找自身的优势，最终只会成为别人的陪衬。每一个园区都应该有自己的独特卖点，培养差异化特征，确立差异化方向，才能得到市场的认可，树立其独一无二的园区品牌。

　　“除了寻找差异化竞争外，我们应该用操作高端房地产的手法来操作产业地产”，为什么会这么说，柳孝平解释道，从住宅地产发展趋势可以看到，住宅地产已身处一个非常激烈的竞争环境中，促使开发商绞尽脑汁将住宅地产作为一个精品、一件艺术品来打造，比如星河湾、汤臣一品、中粮。产业地产亦是如此。“我在打造浦江智谷时，是怀着一种对土地敬畏的心情去做产业园，每一寸土地都倾注了感情和思想。”产业地产虽没有走到如同住宅地产一样的恶劣竞争环境之中，但是将打造精品的理念付诸于打造产业地产之中，同样可以赢得胜利。

　　“低碳产业园对于二三线城市不一定是座金矿”

　　无论是住宅、商业、工业还是产业地产，开发主体都会用成功的运营经验将项目复制到二三线城市，因此有人说产业地产会为二三线城市带来更大的发展契机，柳孝平对此却有不同的看法，低碳之路是发展趋势，但最终决定权在于市场。

　　“我曾接待过很多来自二三线城市的开发商，他们表示希望将浦江智谷的规划及运营模式复制到他们的城市中去，但每次我都很婉转告诉他们，二三线城市走低碳产业园的道路肯定是对的，但其规模做多大，还要看市场的需求，不要一哄而上，毕竟产业园的招商面比较窄。”首先从产业地产本身来说，产业地产的目标客户群是一个企业，那么这些企业的数量本来是有限的，而能够到郊区购买物业的企业客户数量就更少了，在像北京、上海这样一线城市经济发展速度非常快，产业升级也非常快，他们对于企业的吸引力是比较强的，而且这些城市的基础设施建设好，即便是在郊区和中心城区的通行也是比较方便的，所以一线城市发展产业地产相对来说容易一些。而像天津、武汉、成都等这些二线城市和一线城市比，虽然有的是区域的经济中心，也有一定的产业资源，但是它的产业升级速度还是相对的缓慢，因此，客户群和客户量相对更少了，这样一来，对于发展低碳产业园更是举步维艰。因此，二三线城市开发产业地产是特别需要有的放矢的，如果找错方向和定位，就会面临一个客户群不足的非常尴尬境地。“节能建筑和生态环境将会是产业地产未来的发展趋势，但是目前适不适合做此类的产业园区，还是取决于城市的产业导向及市场需求。”

　　最后当谈及浦江智谷未来发展方向时，柳孝平说道：“浦江智谷会沿着节能建筑和生态环境两大特色继续做下去，但这不是今后园区的核心竞争力。节能建筑和生态环境我们只是比别人早走了一步而已，今后别人可以效仿，建设同样的低碳产业园。若想园区能够长时间得到市场认可，核心还是在于专业高效的服务。服务不管是它的内涵还是外延都是无限境的，我们将把浦江智谷建设成为工作生活于一体，以人为本的国际化产业园，这是浦江智谷今后要走的路，是我们要实现的目标。”