远洋地产收购东海商业 踏足上海写字楼市场

早在数年前，远洋地产即提出“持有经营性物业”的战略思路，并有意识地在北京等核心城市的开发项目中，留存持有部分优质写字楼，如位于金融街的北京远洋大厦、地处CBD核心区的远洋光华国际和远洋国际中心等。

收购东海商业中心、踏足上海写字楼市场，这恰是远洋地产长期战略判断的结果。

早在数年前，远洋地产即提出“持有经营性物业”的战略思路，并有意识地在北京等核心城市的开发项目中，留存持有部分优质写字楼，如位于金融街的北京远洋大厦、地处CBD核心区的远洋光华国际和远洋国际中心等。

据远洋地产二期战略阶段的判断，住宅开发类项目长期稳定性不足，保持持续增长的开发规模和销售规模难度较大，特别是住宅开发到达见顶周期后，必然转向存量资产的运营。

这一判断在2015年得到印证。

在2015年公布的四期战略中，远洋地产认为：中国经济新常态下，房地产行业正面临重大转折。由于多轮刺激政策和房产告别短缺经济，房地产库存量持续加大，住宅业务的见顶和萎缩是必然趋势，行业整体将从增量阶段，迈入存量时代。

对于写字楼类商用不动产而言，这一趋势也十分明显。

近20年经济高速增长，让城市核心区位的土地被迅速蚕食和瓜分。由于巨大的产经贸易总量的需求，一线城市优质写字楼土地资源已变得极为稀缺，与之相随的是区域写字楼价格和租金水平的水涨船高。

远洋地产在四期战略明确单列“不动产运营”业务板块，并提出此类资产的投资原则：一线城市、核心区域、精品项目、资产增值。东海商业中心明显符合这一投资诉求。

东海商业中心四围图展示

这类物业的特点在于，通过出租经营，产生经常性现金流，有利于企业提高抵抗政策风险和应对市场波动的能力。目前，东海商业中心保持在90%以上的高出租率，着名跨国企业尼尔森及EBAY、JEBSON均驻扎于此。

获取东海商业中心后，远洋将能迅速补充优质现金流。同时，伴随2016-2017年迎来项目换租高峰，将为持续增长租金收入提供支撑。

更可期待的是，在以互联网+、万众创业为代表的共享经济带动下，写字楼市场在2015年爆发崭新活力。联合办公、长租办公及类似远洋OK SPACE这样的个性办公产品频出，写字楼存量空间正在被激活。

以上海为例，中国写字楼研究中心（CORC）近日发布报告显示，2015年上海写字楼平均租金较2014年同比上升6.3%；平均空置率同比下降6.5%。

在这样的背景下，东海商业中心在创新运营理念、提升运营能力并以此提升写字楼物业价值上，将有更多的想象空间。

金融与资产对位

写字楼的增值曲线

提供稳定收入和现金流，仅是收购东海商业中心的目的之一。更大的价值则在于优质物业的资产增值作用。

优质写字楼由于其产品特性，非常适宜实现证券化，因而始终离不开金融资本的支撑。这也正是国际金融机构和财团热衷购买世界各地黄金地段优质物业的原因。

作为美国资产投资管理的翘楚，黑石集团即通过旗下地产投资基金、REITS等金融工具和平台，收购全球优质写字楼和商用不动产，并在实现增值后寻机退出，获取增值收益。据财经媒体数据显示，黑石目前直接拥有的物业资产已达到1340亿美元，拥有近1000万平方米的优质写字楼等物业，其地产投资规模已占到公司管理资产总额的28%，过去三年累计对外配置的不动产资本额更是占到对外配置资本总额的56%以上。

远洋地产此次进入国际金融中心上海，斥资收购核心商圈写字楼，已表明其正在努力形成和建立写字楼类资产的“收购、运营、增值、退出”的投资盈利模式，以降低项目风险、缩短持有周期并提高资金周转率。

未来，远洋要做的事是，通过硬件改造和服务升级，在赚取租金的同时，实现物业价值的提升，为未来的持有和退出创造空间。远洋地产写字楼事业部有关负责人表示，下一步项目将会优化租户结构，重点关注金融类企业；深入分析客户需求，盘活项目可利用空间、提高运营效率和客户满意度，令物业估值得到进一步提升。

中国房地产行业的下半场，市场环境倒逼房企不断转变产业运作模式。在这番转型中，优质资产与金融对位，实现资本化运作，是写字楼存量市场的必然选择。