上海出台城市更新办法 土地价格未来或回落

上海商品住宅面积(含保障性住房面积)的计划供应量已持续两年下降：2013年为1000公顷，2014年为550~750公顷，2015年则为400~600公顷。“僧多粥少”效应甚至影响到此前的上海建设用地的出让，开发商哄抢现象连续发生，土地溢价率不断上升。

为此，上海市政府于5月1日前夕发布公告称，《上海市城市更新实施办法》(以下简称“《办法》”)将在今年5月正式实施。

五牛基金投资副总裁吕伟宾对《每日经济新闻》记者称，上述《办法》很大程度缓解了土地供应量不足的问题。随着土地市场供应量的加大，许多可变性质土地将供应到房地产市场中来，未来将给开发商提供更多机会。

新规用意：盘活存量土地

根据澎湃新闻网报道，2020年规划建设用地规模3226平方公里，将作为上海未来建设用地的“终极规模”。上海商品住宅面积(含保障性住房面积)的计划供应量因此已持续两年下降：2013年为1000公顷，2014年为550~750公顷，2015年则为400~600公顷。

在土地供应量逐年减少态势下，开发商拿地成本日益高企。该《办法》的发布，将改变开发商拿地成本，使上海土地开发和城市发展进入新的阶段。

业内人士钱生辉对《每日经济新闻》记者指出，上海原有的老旧工业和旧式里弄，也将因为上述《办法》找到新的开发、改造途径，避免了过往大拆大建的做法，提高了土地使用效率。

宋会雍认为，通过实施《办法》，某些地块完成历史使命后，可以赋予其新的功能和价值。

钱生辉说，《办法》将改变开发商原有的粗放开发模式，更加精工细作地建筑每一栋房子。可以预期，未来上海的每一个街区、每一栋建筑都将是精工产品。

地价预期将下降

宋会雍认为，《办法》将缓解开发商对于土地供应不足的焦虑感，对地价的预期将被调低，“此前土地市场供求不均，开发商才有投机囤地的念头。”但在《办法》实施后，开发商有其他的途径获取土地，那些存量的其他性质土地可以向商业和住宅用地转换，开发商可以通过获取这些存量土地，来解决土地储备的需求。这使得土地拍卖市场此前一度存在的激烈竞争现象，可以因此得到有效缓解。

新城控股副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，《办法》中落实改变用地性质的方针，同时也解决了目前住宅用地供应不足的问题。

五牛基金投资副总裁吕伟宾向记者表示，原有工业用地、科研用地、旧城改造用地，未来都可以转化为商业或住宅用地。

上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平称，《办法》实施后，上海的旧城改造将由原来的大拆大建，转为局部动迁和改造。上海城市的部分历史建筑，也将得到妥善保护，因此，《办法》对保留上海的历史人文艺术，也有非常大的意义。