上海力推G60科创走廊 打造新型综合产业生态园区

从堪称世界之最的城市产业长廊，到中国首个“互联网+科技园”、上海物联网核心产业基地等，沿着一条串联起上海、杭州(楼盘)和嘉兴(楼盘)等城市的G60高速公路，上海松江区正着力打造一条沪西南科技创新走廊—G60上海松江科创走廊(以下简称“G60科创走廊” )。

它曾获过殊荣。国务院颁布的2016年供给侧结构性改革先进案例中，它名列在案。它被政府高度重视，上海松江区政府将其列为发展战略，希冀以此在松江打造一个集总部研发、高端制造、服务集成、商业商务及现代物流相辅相成的产业示范区，推动中国制造迈向中国创造的迈进。

放诸产业地产领域发展而言，这是机会的开始。起步于重庆(楼盘)的开发商协信集团(以下简称“协信” )是其中之一。5月31日，在G60科创走廊内一名为“正泰启迪智电港”(以下简称“智电港”)项目的奠基仪式上，参与这一项目的协信董事长吴旭对时代周报声称，他期冀该项目未来能成为样本，辐射全中国。

更为关键的是，吴旭呼吁同为合作方的清华启迪(以下简称“启迪” )以及启迪协信，以松江为基地建立总部，加强公司在长三角的发展，“这是我们送给上海重要的一份礼物。”他说道。

两年前的6月10日，吴旭给产业地产领域送过一份礼物。协信旗下超过60%的资产和启迪的资产重新组合，成立了定位于负责投资和运营科技产业园区—启迪协信。但信息的不透明，让外界很难对启迪协信和协信的产业地产发展模式有清晰的印象。

事实上，产业地产是吴旭地产王国里举足轻重的一枚棋子。早在5年前，协信就拓展全产业链业务的产业地产发展。现在，启迪协信是承载产业地产发展的重要平台。成立两年，“智电港”项目是启迪协信在上海的第一个项目，背后亦牵扯着其与启迪以及另一重要合作方正泰集团(以下简称“正泰” )之间的诸多联系。

存量工业土地的新生

“智电港”的诞生得益于上海松江产业转型发展大背景下对存量土地的盘活。该项目亦是上海松江首个结余土地创新发展、转型升级示范园区。

G60科创走廊发展迫在眉睫，解决土地供给的短板问题也为题中之义。根据上海市《关于盘活存量工业用地的实施办法》(沪府办2016第22号文)相关规定，节余土地可以分割转让给园区开发平台。

换而言之，有限的土地资源，无疑会倾向于高端的新兴产业、先进制造业、高附加值的企业。在区域内颇有名气的正泰，就是在这一前提下得到了垂青。在上海松江区委书记程向民的肯定里，正泰是光伏智电领域的领军企业。

正泰将为“智电港”投入重本。未来，200亿元将投资在该项目上。为的就是未来的“智电港”能成为智能电气、工业自动化信息化、清洁能源与环保节能、智能制造与高端装备、智能商业与智能家居五大产业集群地。

“正泰也一直在想办法将节余的土地充分地利用起来。”按照正泰副总裁对陈成剑对时代周报记者的回忆，在上海松江区政府的牵线搭桥下，“智电港”项目迎来合作伙伴启迪—这家世界上单体最大的高校科技园清华科技园的开发运营者。

“2017年1月11日，正泰董事长南存辉与启迪总裁袁桅，向上海市松江区政府就该项目进行汇报沟通，并在2个月内签署了合作协议。” 陈成剑表示。启迪协信亦在同期加入，负责日后园区的开发建设。

三方对于“智电港”的发展有了基本的步骤。按照时代周报记者多方的了解，这个总用地面积达1350亩的项目未来将分三期进行滚动开发，当中包含现有厂房的升级部分，亦有新建地块的开发部分。这是一个五年发展大计：一期地块计划将于2019年3月30日开园，剩余的两期开园时间分别计划于2020年12月30日和2022年6月30日。

根据设定目标：园区将规划建设“高端智造、总部经济、科创平台与人文生态社区”的3+1产业园区，以“街”为核心特色，打造由科创智廊、水系脉络、生态绿岛构成的“三位一体”的科创街区。其中，正泰总部+启迪广场+城市产业综合体+科创智谷+运动公园+科创之心，形成一个新型综合产业生态园区。

三方的共赢探索

规划已成，三方对各自的工作亦做了区分。

正泰启迪(上海)科技发展有限公司，这家由三方共同出资成立的公司被确定为项目的运作主体。来自启迪协信的高剑青为新公司的总经理，含其在内的7人组成的管理层架构上，三位来自正泰，三位来自启迪协信，一位同时身兼启迪和启迪协信的职务。

正泰和启迪提供的是实质性的产业导入。启迪协信则实质性地把物理空间的营造和产业的落地结合起来。

“选择优秀的合作伙伴比选媳妇还难。”吴旭当天感慨。做产业地产，产业的导入必不可少，这也是不少产业地产开发商在实践中的短板。协信的经验是引入战略方，走“2”的路子。

启迪的优势在科技产业，按照袁桅的介绍，目前启迪在科技实业、科技金融和科技园区三大方面有着强大的优势。

此前，吴旭曾对外解释过引入启迪的原因：一是清华的牌子以及清华的校友资源;二是有一套成熟的科技创新型企业的孵化系统;三是融资的便利。而这一次，再嫁接了正泰的优势，三方均对未来的发展充满了信心。目前，“智电港”项目在产业导入上也传来捷报。已经有10家先导区企业签约落户。

对于启迪协信而言，打造产业地产本就有着从协信方面积累的基因优势。协信是国内较早涉足产业地产的开发商之一。其走的道路与绝大部分产业地产开发商或者运营商不同：以新型城镇化和产业升级的方向，将商业模式定位于城市更新和第四产业运营。

协信常务副总裁曹志东在今年年初接受媒体采访时就表示过：“我们(协信启迪)是做产业驱动、商业驱动的综合体。简单来说，就是以产业项目、商业项目为主要目标，住宅反而是这些项目中的一部分配套。”

当然启迪协信也输出代建和运营，并不由启迪协信持有土地的“智电港”项目就是典型的代表。至于这样的轻资产模式，是否会成为启迪协信未来在上海发展的主要方式，吴旭婉拒了时代周报记者的进一步采访，并表示将在日后找启迪协信方面具体的对接人做进一步的阐释。

按照时代周报记者的梳理，尽管老板本人低调，但启迪协信在这两年来已经有了长足的进步。彼时成立之际，启迪协信就喊出过围绕“科技城投资开发”与“产业运营服务”，在五年内打造市值千亿，销售千亿的“双千亿”上市平台，并努力做全球第一的科技园开发商。

现在，启迪协信已经在20个城市有了布局，在建40多个项目，开发面积有上千万平方米。在北京(楼盘)、青岛(楼盘)、深圳(楼盘)、上海、天津(楼盘)、重庆、苏州(楼盘)、宁波(楼盘)等地以及海外市场，打造了青岛科技园、深圳科技园、天津科技园、马来西亚吉隆坡众创工社创新中心等项目。

另据时代周报记者多方了解，目前启迪协信已经形成了四大战略产品线：一是产业新城、科技高地为主线打造区域创新中心的科技城;二是以总部集聚、产住商复合，城市中央智力区的科技园;三是众创空间、共享办公、城市创新创业基地的科技谷;四是产业集聚、特色发展、生产生活生态区的科技小镇。

启迪协信的发展也得到了启迪方面的认同。目前启迪协信成为了启迪控股推行大子集团模式中的直属企业，也是科技城、科技产业和科技金融“三合一”模式的直接践行者，亦是清华大学在全国15个创新产业基地的投资和运营者。