买家看好上海写字楼租金补涨态势 积极入市

第一太平戴维斯数据监测显示，2015上半年共有6个项目入市，带来26万平方米新增供应。浦东中央商务区空置率下降，次级商务区租金持续上涨。浦西优质写字楼新增供应充足，预租水平强劲。2015下半年全市供应放量，虹口区也将迎来2012年后的首个甲级写字楼新增供应。在核心商圈写字楼供应“放闸”，以及房地产业营改增方案在政策放宽的利好影响下，金融和商业服务板块将是推动需求的主要力量。外资企业和大型本土企业可能成为政策放宽后的最大获益对象，并推动浦东及浦西中央商务区的需求。

上海中心平均成交价格达14元/平方米

2015年第二季度，核心商务区迎来3个新增项目交付，季度新增供应130500平方米，将核心商务区甲级写字楼存量推至近600万平方米。黄浦区的企业天地二期3号、闸北区的南丰宝矿洲际中心二期和长宁区的长宁来福士广场T3于第二季度交付。其中南丰宝矿洲际中心二期是自2011年以来闸北区首个甲级写字楼新增供应。此外，核心商务区平均租金环比增长0.5%，达人民币8.62元每平方米每天。其中，浦西租金环比上升0.4%，浦东租金环比上升0.6%。

“未来两年上海中心城区写字楼市场的平均租金将呈上升趋势，主要因素是多个顶级品质写字楼即将入市，如浦东的上海中心和浦西的太古大中里。”高纬环球研究咨询部大中华区执行董事林荣杰表示。另外，万众期待的陆家嘴上海中心将为浦东带来高达28万平方米的写字楼新增供应，其中22万平方米对外出租。然而，在今年7月交付时其预租已达到30-40%的入驻率，包括阿里巴巴(约18万平方米)、上海锦天城律师事务所(约1万平方米)和信安国际律师事务所(约8000平方米)等，虽然整个项目因部分手续还未最终完成而需延期至今年第四季度交付，但部分租户已开始进行装修。与此同时，鉴于上海中心平均高达约14元/平方米/天的租金，预计其交付时，将推动陆家嘴平均租金上涨约2.0%。

高纬环球中国区企业租赁顾问团队执行董事司徒泰山认为：“跨国公司对上海甲级写字楼的租赁需求仍将保持强劲，而来自国内企业的需求正在日益增加。”企业持续改善办公条件的需求，将推动顶级商圈写字楼的租赁，而在次核心商圈的普通项目则可能由于竞争加剧，而面临租金下行压力。

非核心商圈写字楼成交迎来活跃期

据高纬环球资产市场部助理董事沈竹仕透露，近期上海非核心商圈写字楼成交非常活跃，今年刚开盘的徐汇万科中心，截止二季度已去化70%以上，香港李锦记买下2万平方米的面积作为企业自用，徐汇西岸所在写字楼的成交最低也在3.3-3.4万元/平方米。此外，张江、杨浦的商务园区集中地，也深受国内外企业青睐。例如，上海家化在尚浦领世购得一栋写字楼;　上海上投在创智天地买下一栋写字楼。

与此同时，今年非核心商圈多个写字楼项目也备受起到。其中，位于上海市闵行区红松东路以南、古北路以东的5A甲级写字楼“古北1699”项目于二季度正式亮相。项目被3、4号线虹桥路站、9号线桂林路站、10号线伊犁路站4条轨交线路环绕，地上共20层，建筑面积约4.8万平方米，其中地上1-3层裙楼为商业，建筑面积约6500平方米;地下共4层，建筑面积约5.2万平方米，其中地下1-2层为约2万多平方米的商业。此外，花木板块内建工大唐国际广场也在本季入市，其建有两栋22层的国际甲级写字楼，以及一个一万多平方米特色商业街和充足车位，其中，项目自建的商业部分将打造成国际餐饮休闲商业街，统一运营管理以保证商业品质，服务楼内租户和周边商务人群。

上海中原地产研究部研究员赵倩表示：虽然时值淡季，但成交却频频走高。一方面是优质项目集中入市，供应走高刺激，另一方面，股市二波震荡，房产的可投资性和保值性，又再次引起一波房产投资热。而写字楼相比商铺而言，投资回报率更高，尤其是大虹桥和自贸区概念，域内商务楼未来升值空间更大，因此成交量不降反升。而高纬环球资产市场部助理董事沈竹仕进一步分析认为，由于当前上海的写字楼市场价格相比2011-2013的价格并未有较大浮动，这使得不少买家认为市场迎来了价格“洼地”，不仅在成本上降低了，更看好的上海写字楼市场回升补涨的积极态势。