上海建设用地将触及天花板 盘活工业用地紧迫

导读

上海建设用地目前现状是：总量已锁定，增量将递减，存量待盘活。上海建设用地天花板已经存在了，可以看到的存量地只有130多平方公里，通过盘活工业用地来补充建设用地的不足，已是迫在眉睫。

存量土地的盘活，不仅是未来填补土地供应缺口的主要方式，也将是平抑地价、控制房价保持理性的重要手段。

综合多家中介机构的信息显示，2014年上海土地出让量大幅下滑。经营性用地成交总建筑面积为1346万平方米，较2013年出现25.69%的下跌。总量供应不足，优质住宅类用地价格居高不下，沪上的总价和单价地王纪录都在2014年被刷新，包括惠南、大宁、东外滩、张江等诸多板块的宅地都刷新了区域的单价纪录。同区域地块的土地价格普遍有所提高。

与2013年相比，2014年单价3万元以上的住宅类土地大幅增加，由前一年的2幅增至11幅。德佑地产市场研究部监控的数据显示，上海住宅类用地平均楼板价达到12557元/平方米的历史最高点，环比上涨31.94%。

2014年沪上住宅类用地成交楼板价前五中，来自前滩的优质宅地占据其中的三席，排名前两位的36-01地块和32-01地块在一天内两度刷新了沪上宅地的成交楼板价纪录，而五里桥街道地块虽然楼板价稍逊，但其庞大的配建令其实际的土地成本超过8万元/平方米。这些高价地的出现势必将导致未来楼盘价格的高企，从而进一步拉动周边区域房价的上涨，但同时，高昂的土地成本也给开发商未来的盈利带来了一定的隐忧。

与高楼板价地块大幅增长相反，2014年住宅用地的溢价率明显走低，这固然与开发商资金相对吃紧有一定的关系，但更多还是由于起始价格的普遍性上涨有关，不少区域尽管溢价率有所降低，但依然出现了单价地王。2014年上海住宅类用地的平均起拍楼板价高达9354元/平方米，环比大涨近五成，这在客观上大幅压缩了土地的溢价空间。

21世纪经济报道记者留意到，2013年上海大量推地一定程度上透支了2014年的成交量，尤其是嘉定区已连续数年大量供地。更为紧迫的是，2014年上海市新增建设用地规模为18.84平方公里，2015年上海土地市场供应锐减已成定局。

“上海建设用地天花板已经存在了，可以看到的存量地只有130多平方公里，通过盘活工业用地来补充建设用地的不足，已是迫在眉睫。”戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦透露，2014年5月上海市第六次规划土地工作会议明确2020年规划建设用地规模3226平方公里，不得突破。但按照上海过去十年的城市建设平均扩张速度预计，2020年建设用地规模需求将可能突破3600余平方公里。

“上海建设用地目前现状是：总量已锁定，增量将递减，存量待盘活。”顾悦如指出，存量土地的盘活，不仅是未来填补土地供应缺口的主要方式，也将是平抑地价、控制房价保持理性的重要手段。

不过，上海市195平方公里工业用地有望在2015年加速盘活，一些手中拥有大规模存量土地的国企旗下上市公司也正在逐渐释放这些土地。顾悦如认为，上海未来土地供给缺口将主要倚重存量土地的盘活。截至2012年底，上海的工业用地总量累计供应856平方公里，占建设用地规模近三成。

顾悦如分析认为，现有工业存量用地盘活主要有两种方式：一种是保留工业用地权属条件下，转型为商办物业用途的创意产业园区;另一种则是通过土地收储后公开出让。由于原土地权利人往往无法参与收储公开出让后的土地开发，其参与土地收储意愿弱，收储耗时长，有的甚至历时十余年。而新实施的办法则允许在满足一定自持比例、补缴地价等条件下，以原土地权利人为主体进行开发，以国企为代表的原土地权利人将直接受益，大大增加了企业盘活土地的积极性。

目前，包括宝钢、上海纺织等在内的上海国企“大地主”已试点性地启动了“存量盘活”，并已出现成功案例。2014年4月，就在沪府办(2014)25号《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》出台一个月后，宝钢集团以14.76亿元补缴地价的方式，将旗下上钢10厂厂区工业用地(现红坊创意产业园区)转性商办用地，后于12月以27.46亿元的价格转让给融侨集团，收益接近一倍。上海纺织(集团)有限公司目前约有4.2平方公里的工业用地存量，亦正着手推动宝山和闸北两宗工业用地，通过补缴地价的方式转性为商办用地。

“上海存量工业土地盘活正在冲刺，由于上海国企改革的推动、企业意愿的增加、转性流程的简化，2015年将大大提速，今年我们一定会看到更多盘活成功的案例。”顾悦如表示。