中国商业地产市场已进入跨度8-10年新增长周期

7月16日世邦魏理仕中国区总裁李凌近日表示，和上一次疫情相比，外部需求的转弱和当前地缘政治的不确定性意味着今年的疫情将更加考验中国经济的底色，而“两年多和疫情斗争的经验和中国经济在此期间呈现的强大韧性，也让我们对依托内循环的经济复苏有更充足的信心”。

李凌的这番研判有着数据的佐证。最新数据显示，6月份最新的制造业PMI已经回弹至50.2%，显示中国经济正在走出此轮疫情的影响。

世邦魏理仕是财富500强和标准普尔500强企业，系全球性商业地产服务和投资公司，在全球100多个国家和地区为地产业主、投资者及承租者提供服务。对于此轮上海疫情，李凌坦言由于受到疫情封控的影响，上海在全国各地中受到的冲击最大。从目前掌握的市场数据来看，二季度上海的写字楼、科技园区和零售物业的新增租赁需求都降至2020年二季度之后的最低点。

不过，当世邦魏理仕将今年上半年和2020年上半年两次疫情暴发期间的市场数据进行对比时发现，尽管上海的商务商业活动在此次奥密克戎疫情中受影响的时间更长，但商业地产市场的表现却反较两年前更具韧性，上半年写字楼、科技园区和零售物业的净吸纳量指标均显著高于2020年同期。

“我认为上海商业地产在今年疫情中的强韧表现在很大程度上得益于两年前所收获的宝贵经验和信心”，李凌说，从租户方面来看，经历过2020年疫情后的经济迅猛复苏，大部分企业在疫情再次袭来时对未来发展变得更有信心；而业主也从两年前的疫情中获得了宝贵的经验，从而在突发情况下，能够及时制定和推出包括防疫应急措施、复工复市安排、核酸常态化检验、租金减免等一系列的应对方案，最大程度地平衡政府、租户和业主三者的各自关切。

他认为，总体来看，奥密克戎疫情对上海商业地产租赁市场的冲击将随着城市解封而逐步减弱。虽然部分疫情影响将在三季度继续发酵，但近期上海地铁客流数据已经恢复至正常水平的六成，餐饮堂食有序开放，升级后的常态化防控的成效开始显现，从种种迹象中基本上可以判断二季度已经是上海商业地产租赁市场短期波动的底部，市场活跃度将从下半年开始持续反弹。而各类物业市场的复苏快慢将取决于在疫情中的受影响大小，以及政府复工复产复市的顺序安排，“我的观点是，物流仓储需求将最快复苏，其次是科技园区与写字楼，而购物中心的客流和新租需求增长则有望在明年上半年恢复至疫情前水平”。

还有一个积极的信号就是，世邦魏理仕在年初的中国投资者意向调查中已经发现，上海是投资者在中国国内进行大宗物业投资的首选城市，同时在亚太区的跨境投资目的地排名中也高居第二。尽管疫情对商业地产市场的短期影响不可避免，部分海外投资者在疫情暴发初期也因管控措施带来的经济不确定性、以及地缘政治等多方面的原因一度持谨慎观望态度，但随着复工复产的有序推进，经济复苏的迹象逐步显现，投资者的信心正在不断提升。

数据显示，上半年上海的大宗物业交易额累计约400亿元人民币，虽然较2021年同期下滑了25%左右，但比2020年上半年高出10%。尤其是今年上半年上海大宗物业交易额在全国的占比超过了40%，其中外资在上海大宗交易额中的占比超过30%，这两个数据在过去三年中都是最高的。

“商业地产投资是一个中长期的投资行为，突发事件引发的短期波动并不会打破市场原有的运行规律和周期。事实上，在2020年经历疫情和经济周期性萧条的共振后，中国的商业地产市场已经跟随整体经济一起进入了一个跨度8-10年的新增长周期”，李凌说，至于上海，不论从其经济规模和活力、城市营商环境和开放程度，还是商业地产市场的成熟度和流动性来讲，都在全国处于领先地位。